ESTRUCTURAS COMUNES DE FIDEICOMISO

En el mercado, el producto más utilizado es el Fideicomiso en Garantía. Esta estructura ha sido aplicada en toda clase de negocios (proyectos inmobiliarios, financiamientos de proyectos, operaciones de compraventa de empresas, préstamos garantizados con todo tipo de activos, entre otros) y en todos los sectores económicos (inmobiliario, construcción, energía, agroindustria, retail, telecomunicaciones, minería, pesca, entre otros).

Si bien nuestros contratos se redactan según las necesidades de los clientes, a continuación presentamos las estructuras más comunes en el mercado peruano:


Consiste de un fideicomiso cuyo objetivo es servir de garantía del cumplimiento de obligaciones que una empresa (fideicomitente) mantiene frente a uno o varios terceros (fideicomisarios). Estas obligaciones pueden incluir repago de financiamientos, emisiones de bonos, cumplimiento de acuerdos, entre otros.

El patrimonio puede estar compuesto por:
 

  • Activos: Incluye toda clase de activos, como terrenos, edificios, acciones, etc.

Esta estructura es muy utilizada por el sector industrial y agrario quienes otorgan sus activos principales (por ejemplo plantas industriales o predios agrícolas) como garantía de financiamientos de largo plazo.
 

  • Flujos: Está compuesto por determinados derechos de cobro y flujos dinerarios provenientes de estos por diferentes ingresos del fideicomitente. En caso las obligaciones garantizadas incluyan el pago de un financiamiento, se pueden retener los montos correspondientes a las cuotas para el pago de las mismas, liberando los remanentes al fideicomitente.

Esta estructura es muy utilizada por el sector retail mediante la cesión de flujos de tarjetas de crédito o contratos de alquiler.
 

  • Mixto: Puede contener tanto Activos como Flujos y tiene la misma operatividad de estas estructuras. Esta operación puede estar compuesta por un solo fideicomiso o dos (uno de Activos y otro de Flujos).

Esta estructura se aplica usualmente en Project Finance y en operaciones de financiamiento en las cuales se requiere del nivel más alto de garantías.

Esta estructura tiene como objetivo proporcionar confianza en una operación de compraventa de activos (usualmente empresas) para que esta se realice con mayor transparencia y facilidad.

El patrimonio está compuesto por los activos a venderse (otorgados por el vendedor) y el precio de los mismos (otorgados por el comprador), los cuales se mantienen en el patrimonio hasta que se den ciertas condiciones acordadas por las partes. Una vez que se dan estas condiciones, se transfieren los activos al comprador y el precio al vendedor.

Aplicación del Fideicomiso Escrow – Condicionado:
 

  • Compra de empresas:

Esta estructura facilita la compra de empresas ya que las partes no intercambian las acciones y flujos dinerarios hasta contar con el reporte final del auditor. Asimismo, el fideicomiso asegura que las condiciones que establecieron las partes, una vez recibido el reporte del auditor, se cumplan.
 

  • Compra de inmuebles:

Esta estructura también se utiliza en la compra de inmuebles para fortalecer las garantías de las partes en conjunto con el contrato o acuerdo de arras.

Esta estructura tiene como objetivo garantizar que un terreno será usado para la realización de un proyecto inmobiliario mientras se hacen los estudios y trámites municipales necesarios para llevarlo a cabo.

El patrimonio está compuesto por el terreno en cuestión, el cual fue adquirido por el promotor/constructor (fideicomitente) gracias a un financiamiento otorgado por un inversionista (fideicomisario), el cual participará en el proyecto inmobiliario.

Esta estructura puede modificarse para formar parte del fideicomiso inmobiliario, el cual facilitará la administración de todo el proyecto en sí.

Esta estructura tiene como objetivo asegurar que el desarrollo de un proyecto inmobiliario se dé con transparencia, facilidad y orden, y realizar todos los pagos del proyecto (costos de la obra, pagos del financiamiento, entre otros). No obstante, el responsable frente a los adquirientes seguirá siendo el promotor/constructor (fideicomitente) del proyecto.

El patrimonio está compuesto por todos los activos que forman parte de un proyecto inmobiliario, teniendo la posibilidad de estructurar dos fideicomisos en vez de uno. En esta alternativa, se tienen un Fideicomiso de Activos compuesto por el terreno, planos, seguros, entre otros; y un Fideicomiso de Flujos compuesto por los derechos de cobro del fideicomitente (los aportes dinerarios del promotor/constructor, pagos de los adquirientes, entre otros).

En esta estructura es necesario contar con un banco "sponsor" del proyecto y un supervisor elegido por este, quien aprueba los desembolsos dinerarios según el avance de la obra.

Esta estructura es muy usada en obras públicas y privadas licitadas y tiene como objetivo administrar los fondos otorgados por la entidad contratante al ganador de la Buena Pro (fideicomitente) para la realización de la obra. Para participar de la obra, el fideicomitente tuvo que entregarle cartas fianza a la entidad.

Al administrar los fondos mediante un fideicomiso, se minimiza el riesgo de ejecución de las cartas fianza y se asegura que los fondos serán usados exclusivamente en esta obra.

El patrimonio está compuesto por los derechos de cobro sobre los desembolsos de los fondos, y en él participa un supervisor elegido por el fideicomisario quien aprueba los desembolsos para la obra según el avance de la misma.

Consiste de un fideicomiso cuyo objetivo es administrar las acciones de una empresa según lo establecido en un Acuerdo de Accionistas, asegurándose que lo pactado en este se cumpla.

El patrimonio está compuesto por las acciones de la empresa, las cuales son cedidas por un grupo de accionistas. Asimismo, estos accionistas o quienes ellos definan conforman un comité cuyas decisiones son reguladas por el acuerdo e instruye a La Fiduciaria cómo administrar el patrimonio.

Es una estructura similar al Fideicomiso de Acuerdo de Accionistas, ya que se administran las acciones de titularidad de un grupo familiar en una o varias empresas en beneficio de los accionistas (el grupo familiar). El objetivo de la estructura es mantener el patrimonio familiar unido (como un solo paquete accionario) y asegurarse que los herederos de los accionistas iniciales se beneficiarán del fideicomiso sin tener que recibir las acciones, es decir, solo recibirán los derechos fideicomisarios de la operación (no hay retorno del patrimonio) y, por lo tanto, estos herederos no podrán disponer de las acciones.

El patrimonio está compuesto por las acciones y/o fondos de la empresa, los cuales son administrados según las instrucciones de un comité.

A diferencia de otros fideicomisos en donde el fideicomitente es usualmente quien asume la deuda frente al fideicomisario, en esta estructura es el Fideicomiso de Gestión el que toma la deuda directamente, es decir, suscribe el contrato de crédito, pagaré o leasing en reemplazo del fideicomitente. De esta manera, el cumplimiento de las obligaciones generadas por este financiamiento se aísla del fideicomitente y se mantiene únicamente en el patrimonio autónomo.

Para esta operación se constituyen dos fideicomisos:
 

  • Fideicomiso de Gestión: El fideicomitente cede a este fideicomiso activos y/o derechos de cobro y flujos. Luego, el fideicomiso suscribe una facilidad crediticia a un prestamista (fideicomisario), el cual será garantizado por el Fideicomiso de Garantía.
  • Fideicomiso de Garantía: El Fideicomiso de Gestión cede su patrimonio (Activos y/o derechos de cobro y flujos) para constituir este nuevo fideicomiso, el cual garantizará y/o pagará las cuotas de la facilidad crediticia.

Los primeros fideicomisos de esta naturaleza fueron desarrollados por La Fiduciaria en el año 2010 y se aplicaron en proyectos de líneas de transmisión eléctrica. Posteriormente, la estructura se aplicó para el desarrollo de centros comerciales y empresariales.


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